Gewerbemiete: Vertragsfreiheit, Fallstricke, Pflichten

Im Gewerberaummietrecht gilt Vertragsfreiheit – was nicht vereinbart ist, regelt das Gesetz oft unerwartet. Indexklauseln, Betriebspflichten und fehlender Konkurrenzschutz können Mieter überraschen, während Pachtverträge zusätzliche Haftungsrisiken bei Betriebsübernahmen bergen.

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Gewerbemiete und Pacht

Ich berate bei Miet- und Pachtverträgen ausschließlich Unternehmen.

Unter der Miete versteht man eine Gebrauchsübelassung auf Zeit. Der hauptsächliche Unterschied zur Pacht ist, dass der Pächter im Gegensatz zum Mieter auch die Nutzungen ziehen darf, also mit der Mietsache Gewinn machen kann.
Beispiel Ferienwohnung: Wenn man seine gemietete Wohnung als Ferienwohung vermietet, stehen dem Eigentümer die Gewinne zu, bei einer gepachteten Wohnung aber dem Pächter. Beim Pachtvertrag gehört auch das Inventar dazu, der Pächter haftet bisweilen für Verbindlichkeiten des Vorgängers und schuldet dem Verpächter in der Regel den Erhalt des Betriebs.

Der Unterschied zum Leasing: beim Leasing trägt der Leasingnehmer das wirtschaftliche Risiko für das Objekt, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Mehr dazu beim Finanzierungsleasing.

Einkaufszentrum – drei Fallen in einem Vertrag

Wer in einem Einkaufszentrum einen Raum mietet, bekommt oft einen Vertrag vorgelegt, der auf den ersten Blick fair aussieht. Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Indexklausel: Viele Gewerbemietverträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex. In Zeiten niedriger Inflation fällt das kaum auf. Steigt die Inflation, steigt die Miete – automatisch, ohne Kündigung, ohne Verhandlung.

Betriebspflicht: Einkaufszentren verlangen oft, dass der Mieter seinen Laden tatsächlich betreibt, zu bestimmten Zeiten, manchmal auch an Sonntagen. Wer vorübergehend schließen will oder muss, verstößt gegen den Vertrag – auch wenn er die Miete weiter zahlt.

Konkurrenzschutz: Einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter nebenan keinen Konkurrenten einzieht, gibt es im Gewerberaummietrecht nicht. Er muss vereinbart werden. Wer ihn nicht hat, hat ihn nicht – und erfährt das spätestens wenn der Konkurrent einzieht.

Pacht und Betriebsübernahme

Wer einen laufenden Betrieb pachtet, übernimmt mehr als Räume. Inventar, Kundenstamm, laufende Verträge – was genau mitübernommen wird, steht hoffentlich im Pachtvertrag. Was nicht geregelt ist, kann zum Problem werden, z.B. Verbindlichkeiten des Vorgängers inklusive Gewährleistungsansprüche aus alten Geschäften.

Wer einen Betrieb übernimmt, sollte vorher wissen, was er übernimmt. Eine sorgfältige Vertragsprüfung ist hier Pflicht.

Kündigung

Gewerbemietverträge haben oft lange Laufzeiten und enge Kündigungsfristen. Wer außerordentlich kündigen will, braucht einen wichtigen Grund und muss ihn im Zweifel beweisen.

Auf der Vermieterseite: will man einen Mieter los werden, der nicht zahlt oder den Betrieb nicht aufrecht erhält, hat man nach Abmahnung und Fristsetzung das Recht zur außerordentlichen Kündigung.

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